Hva er en tilstandsrapport?

Når en bolig skal legges ut for salg i markedet må den ha en tilstandsrapport. Dette er en teknisk vurdering av boligen, foretatt av en bygningssakkyndig. Den beskriver avvik fra byggeforskriftene og forteller om boligens tilstand og vedlikeholdsbehov.

En forskrift til avhendingsloven definerer tydelige minimumskrav til tilstandsrapporten. Disse må innfris for at rapporten er godkjent og kan brukes som en del av salgsdokumentene. Forskriften gir også tydelige instrukser for hva den bygningssakkyndige skal vurdere og hvordan flere av undersøkelsene skal gjennomføres.

De fleste boliger i dag selges med en slik tilstandsrapport. Det gir en trygghet for selger og kjøper at forhold av viktighet trekkes frem av en objektiv og ekstern aktør. I tillegg vil det som står skrevet i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og gir derfor ingen reklamasjonsrett så lenge avviket er presisert i rapporten.

Tilstandsrapport fremfor takst

Tidligere var det vanlig å bruke verdi- og lånetakst; en mer overfladisk teknisk gjennomgang med en vurdering av markedsverdi satt av det som den gang het «takstmannen». Markedsverdi brukes svært sjeldent nå. I stedet settes prisantydningen av eiendomsmegler i samarbeid med selger.

Tilstandsrapporten gir mer informasjon om boligen

– En tilstandsrapport gir kjøper mer kunnskap om boligen, og i dag forventer en kjøper å få se en tilstandsrapport, sier Henning Huse, eiendomsmegler hos Sem & Johnsen.

– Dersom boligen ikke har det, risikerer man at interessenter stiller spørsmålstegn ved hvorfor tilstandsrapport ikke er innhentet En tilstandsrapport er med på å redusere interessentenes usikkerhet knyttet til tekniske forhold, som tilstand på våtrom, elektrisk anlegg, konstruksjon og andre bygningsdeler. For ikke å snakke om et nøyaktig kvadratmetermål på salgsobjektet.

Selv om det er bygningssakkyndige som utfører tilstandsrapporten, er selger uansett ansvarlig for at informasjonen der er riktig, og at ingenting vesentlig selger kjenner til om boligen er utelatt.

Når bygningssakkyndig kommer på befaring, er det derfor viktig at du selv er tilstede og kan svare på spørsmål og opplyse om alt du vet om boligens tekniske stand. Du bør i tillegg finne frem alt av kvitteringer, fakturaer og andre dokumenter på oppussingsarbeider som er foretatt i løpet av eiertiden.

Dette skal tilstandsrapporten informere om:

• Byggteknisk tilstand
• VVS-tekniske anlegg (bad, kjøkken, vaskerom osv.)
• Elektrisk anlegg
• Branntekniske forhold
• Vurdering av geologiske forhold (om boligen er utsatt for skred eller flom)
• Vurdering av radon (det måles ikke, men bygningssakkyndig vurderer dokumentasjon)
• Gjennomgang av eiers egenerklæringskjema
• Gjennomgang av framlagt dokumentasjon (f.eks. ferdigattester og garantier)
• Måling av areal
• Vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei og lysflate