Endringer i eiendomsmeglingsloven fra 1. juli 2025

For Budgivere

• Hemmelige bud som blir avvist av megler er den mest omtalte endringen i media og på nett, og er nok også den endringen som representerer den største retningsdreiningen i lovendringen.
  Frem til nå har det vært lov for budgivere å innta forbehold som «Lukket bud.» «Budet kan kun formidles til selger, ikke andre budgivere» o.l.
  Inntil i dag har de hemmelige budene vært tillatt som følge av avtalefriheten, men nå har det altså kommet en begrensning i loven, som gjør at alle budgivere skal stille likt i en åpen budrunde.

For meglere

• Forbud mot å formidle hemmelige bud – se hovedsakelig over. Men for eiendomsmegler vil dette innebære at megler ikke kan formidle slike bud til selger, eller formidle ut til andre interessenter. Mottar megler bud med slike forbehold, skal budet avvises, og heller ikke protokolleres. Normal håndtering vil være å oppfordre budgiver til å legge inn budet på nytt, hvor forbeholdet er fjernet.

• Fraråde selger å akseptere «kuppebud» - dvs. bud som gis direkte til selger, uten å gå veien om megler. Lovendringen legger opp til at megler skal kontaktes av selger, dersom selger mottar slike bud. I praksis kontakter selger som oftest alltid megler i disse tilfellene, men det skjer også at at direkte bud fremsettes på kveldstid, i helger og på andre tidspunkter/situasjoner megler nødvendigvis ikke er tilgjengelig. Da er det naturligvis vanskelig for megler å fraråde slikt bud. Antageligvis er siktemålet en praksis hvor megler avklarer med selger i forkant av markedsføringen; hvordan dette skal håndteres av selger dersom slikt bud blir framsatt.

• Plikt til å sjekke budgivers finansering – inntil nå har dette prinsippet vært gjeldende rett, men det har ikke stått i loven. Praksis vil være som før; finansering skal sjekkes «..så langt det lar seg gjøre», og i skjerpende forstad der selger er forbruker.
  Dersom finansering ikke kan bekreftes må megler gi selger skriftlig tilbakemelding om dette, og potensielle konsekvenser av manglende finansieringsbekreftelse. Departementet har bevisst ikke regulert dette mer inngående, og mener at megler/praksis skal være styrende for meglers håndtering.

• Forskrifter: Ellers er praksisen i budgivning som før, men nå med flere plikter som er flyttet fra forskrift til lov. Finansdepartementet har imidlertid åpnet for å endre og utdype reglene ved forskrift, slik at de får en større fleksibilitet for endringer i fremtiden. F.eks. tyder signalene på at det i fremtiden vil settes en minimumsfrist på 30 minutter på alle bud i forskrift, men inntil videre gjelder kun reglene om forsvarlig avvikling av budrunden.
  

• Eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere kan miste tillatelsen til å drive eiendomsmegling, dersom de er uegnet. Dette har vært omtalt i mediesaker den siste tiden, og har fungert som et «hull i lovverket» for meglere og advokater som har mistet tillatelsen til å drive eiendomsmegling personlig, har kunnet drive som eiendomsmeglerfullmektige under en annen ansvarlig megler. Nå får Finanstilsynet mulighet til å trekke tilbake tillatelsen tilbake også fullmektiger og medhjelper dersom Finanstilsynet mener de ikke er skikket til stillingen.

• Salgsoppgaven må megler sørge for at kjøperen får før budgivning, og at det «tydelig» gis opplysninger som har kjøperen har grunn til å regne med å få, og som er betydningsfulle for handelen. Det må gis opplysninger om meglerens tilknytning til samarbeidspartnere og produkter, og fremgangsmåten ved budgiving/budgivers rettigheter og plikter. Videre skal eiendommer ikke markedsføres, før salgsoppgaven er laget.

For meglerforetak

• Overtredelsesgebyr kan Finanstilsynet nå ilegge både personer og foretak dersom de overtrer de fleste bestemmelsene i eiendomsmeglerloven, f.eks. ved budgivning. Det samme kan gjøres ved medvirkning til overtredelse. Maksimalt beløp er 2 millioner for personer og 5 millioner for foretak. Det gir Finanstilsynet utvidete muligheter til å ilegge sanksjoner enn det som var tilfellet før.

For alle praktiske formål er det ikke radikale endringer som er vedtatt.

Hovedsakelig er det mange prinsipper som allerede praktiseres, men som har vært i rundskriv, forskrift o.l. som det nå er "ryddet" plass til inn i loven. Dette gjør det enklere for alle som skal navigere i lovverket, og som skal finne frem til kilden og prinsippene, men det gjør liten endring på hvordan megler skal forstå eller praktisere i hverdagen.

Finanstilsynet får flere, og enklere muligheter, til å illegge sanksjonser. Det er bra for de seriøse aktørene, og dårlig nytt for de useriøse.

Hele proposisjonen fra Finansdepartementet kan leses på nettsidene til Regjeringen

Oppdatert eiendomsmeglingslov finnes på lovdata